Зарађивање новца од улагања у некретнине

Када је реч о зарађивању новца од улагања у некретнине, постоји само неколико начина како то учинити. Иако су концепти једноставни за разумевање, немојте се заваравати мислећи да се лако могу применити и извршити. Разумевање основа некретнина може помоћи инвеститорима да раде на максимализацији своје зараде. Некретнине дају инвеститорима другу портфељну класу имовине, повећавају диверзификацију и могу ограничити ризике ако се правилно приступе.

Постоје три основна начина на која инвеститори могу потенцијално зарадити од некретнина:

1. Повећање вредности имовине
2. Приход од закупа прикупљен давањем имовине под закуп станарима
3. Добит остварена пословном активношћу која зависи од некретнине

Наравно, увек постоје и други начини за директно или индиректно зарађивање од улагања у некретнине, као што је учење специјализације у езотеричнијим областима попут потврда о заложном праву. Међутим, горе наведена три предмета чине велику већину пасивног дохотка - и крајњег богатства - који су остварени у индустрији некретнина.

Повећање вредности имовине

Прво, важно је да схватите да се вредности својстава не повећавају увек. Овај недостатак повећања имовине може постати болно евидентан током периода попут касних 1980-их и раних 1990-их и 2007-2009. Година када се тржиште некретнина срушило. У ствари, у многим случајевима вредности имовине ретко побеђују инфлацију - пораст просечне цене у привреди.

На пример, ако поседујете имовину од 500.000 УСД, а инфлација је 3%, ваша имовина би се могла продати за 515.000 УСД (500.000 УСД к 1,03%), али нисте ништа богатији него што сте били прошле године. Односно, још увек можете купити исту количину млека, хлеба, сира, уља, бензина и друге робе (истина, сир ове године можда пада, а бензин расте, али животни стандард би вам остао приближно исти). Разлог је тај што добитак од 15.000 долара није био стваран. Била је номинална и није имала стварног утицаја, јер је повећање настало услед укупне инфлације.

Инфлација и улагање у некретнине

Када се догоди инфлација, долар има мање куповне моћи. То се догађа зато што влада мора створити-штампати новац када потроши више него што узима кроз порезе. Све остало, временом, резултира сваким постојећим долар губи вредност и постаје вредан мање него што је био у прошлости.

Један од начина на који најпаметнији инвеститори у некретнине могу зарадити новац на некретнинама је да искористе ситуацију која изгледа да се појављује сваких неколико деценија. То раде када се предвиђа да ће инфлација премашити тренутну каматну стопу дугорочног дуга.У то време можда ћете наћи људе вољне да се коцкају стицањем некретнина, позајмљивањем новца за финансирање куповине, а затим чекањем да се инфлација повећа .

Како се инфлација пење, ови инвеститори могу отплаћивати хипотеке доларима који вреде далеко мање. Ова ситуација представља прелазак са штедиша на дужнике. Видели сте да су многи инвеститори у некретнине на овај начин зарађивали новац 1970-их и раних 1980-их. Инфлација је измакла контроли све док Паул Волцкер Јр., председник Федералне резерве између 1979. и 1987, није узео 2к4 на своја леђа и донео је под контролом драстичним повећањем каматних стопа.

Циклично прилагођене куповине лимита

Трик је у куповини када су атрактивне циклично прилагођене стопе лимита - стопа поврата улагања у некретнине. Купујете када мислите да постоји одређени разлог због којег ће одређени комад некретнина једног дана вредети више него што садашња стопа ограничења указује да би требало да буде.

На пример, програмери некретнина могу погледати пројекат или развој, економску ситуацију око тог пројекта или цену некретнине и одредити будући приход од закупа који ће подржати тренутну процену. Тренутна вредност би се иначе могла чинити прескупом на основу садашњих услова који окружују развој. Међутим, пошто разумеју економију, тржишне факторе и потрошаче, ови инвеститори могу видети будућу профитабилност.

Можда сте видели страшни стари хотел на великом комаду земље како се претвара у ужурбани тржни центар са пословним зградама које пумпају значајну кирију за власника. У одсуству тих новчаних токова, нето садашње вредности, ви шпекулирате у извесној или другој мери, без обзира шта сами себи кажете. Биће вам потребна или значајна инфлација у номиналној валути - ако за финансирање куповине користите дуг - да бисте се спасили. Такође можете да зависите од неке врсте догађаја мале вероватноће да се исправи у вашу корист.

Изнајмљивање као инвестиција у некретнине

Зарађивање новца од прикупљања кирије толико је једноставно да свако шестогодишњак који је икада играо игру Монопола на висцералном нивоу разуме како функционишу основе. Ако поседујете кућу, стамбену зграду, пословну зграду, хотел или било коју другу инвестицију у некретнине, можете људима наплатити кирију да бисте им дозволили да користе имовину или објекат.

Једноставно и лако нису исто. Ако сте власник вишестамбених зграда или кућа за изнајмљивање, можда ћете се суочити са свим, од покварених тоалета до станара који раде у лабораторијама за метаметрологију.Ако сте власник тржних центара или пословних зграда, можда ћете морати да се бавите предузећем које сте закупили од банкрота. Ако сте власник индустријских складишта, могли бисте се суочити са истрагама заштите животне средине због поступака станара који су користили вашу имовину. Ако поседујете јединице за складиштење, крађа би могла представљати проблем. Улагања у некретнине за изнајмљивање нису тип са којим можете телефонирати и очекујете да ће све протећи у најбољем реду.

Коришћење стопе ограничења за упоређивање инвестиција

Добра вест је да постоје доступни алати који олакшавају поређење између потенцијалних улагања у некретнине. Један од ових који ће вам постати непроцењив у потрази за зарађивањем од некретнина је посебан финансијски однос који се назива стопа капитализације (цап рате). Стопе лимита показују стопу поврата на комерцијалну инвестицију у некретнине, а заснивају се на нето приходу који ће имовина произвести.

Ако имовина заради 100.000 УСД годишње и прода за 1.000.000 УСД, зараду (100.000 УСД) поделите са ценом (1.000.000 УСД) и добијете 0,1 или 10%. То значи да је стопа ограничења имовине 10%, или да бисте зарадили очекиваних 10% од ваше инвестиције ако сте некретнину платили у потпуности у готовини и без дуга.

Као што акција на крају вреди само нето садашњу вредност њених дисконтованих новчаних токова, некретнина на крају вреди комбинација:

• Корисност коју имовина генерише за свог власника
• Нето присутни новчани токови које генерише - у односу на плаћену цену

Приход од изнајмљивања као маржа сигурности

Приход од изнајмљивања може бити сигурносна маргина која вас штити током економског пада или пропасти. Одређене врсте улагања у некретнине могу бити погодније за ову сврху. Закупи и кирије могу бити релативно сигуран приход.

Да се ​​вратимо на нашу ранију дискусију - о изазовима зараде од некретнина - пословних зграда може пружити једну илустрацију. Ова својства обично укључују дуготрајне вишегодишње закупе. Купите га по правој цени, у право време и са правим станаром и роком закупа, и могли бисте да пловите кроз колапс некретнина. Прикупљали бисте натпросечне чекове за најам које компаније које изнајмљују код вас морају да обезбеде и даље због уговора о закупу који су потписале - чак и када су на другим местима доступне ниже цене. Међутим, погрешно схватите и могли бисте бити закључани при враћању под номиналом дуго након опоравка тржишта.

Новац од пословања некретнинама

Коначни начин зараде од инвестиција у некретнине укључује посебне услуге и пословне активности. Ако сте власник хотела, можда ћете гостима продавати филмове на захтев. Ако сте власник пословне зграде, можда ћете зарадити од аутомата и паркинг гаража. Ако сте власник аутопраонице, можда ћете зарадити од усисавача који контролишу време.

За ове инвестиције готово увек је потребно знање из под-специјалности. На пример, неки људи читаву своју каријеру проводе специјализовани за пројектовање, изградњу, поседовање и управљање аутопраоницама. За оне који се издижу на врх свог поља и разумеју замршеност одређеног тржишта, прилика за зараду може бити бескрајна.

Остале идеје за инвестирање у некретнине

Ипак, постоје друге могућности за инвестирање у некретнине. Можете улагати у закладе за улагање у некретнине (РЕИТ). РЕИТ-ови који јавно тргују издају акције и њима се тргује на берзи, док приватни РЕИТ-ови или РЕИТ-ови којима се не тргује нису доступни ни на једној берзи. Све врсте РЕИТ-а фокусираће се на одређене секторе тржишта некретнина, као што су старачки домови или тржни центри. Такође постоји неколико фондова којима се тргује на берзи (ЕТФ) и узајамни фондови који циљају инвеститора у некретнине инвестирајући у РЕИТ и друге инвестиције у сектор некретнина.